Rigging the Rules of the Game: How Landlords Geographically Sort Low-Income Renters

Abstract

This paper considers an unexamined mechanism in the selection processes that sort the urban poor into different neighborhood environments: the landlord. Scholars of poverty and residential mobility have long been interested in how the choices of low-income families interact with structural barriers to create high-poverty neighborhoods that reproduce social and economic isolation as well as racial segregation. However, they have not examined the ways in which these choices are shaped by the intermediary force of the landlord. This paper draws on ethnographic observation and in-depth interviews with 20 landlords and 82 residents in Baltimore, examining their engagement with the Housing Choice Voucher (HCV) program. Findings show that landlords' strategic implementations of voucher rules contribute to residential sorting patterns through a three-step process: first, selection, in which targeted recruitment tactics favor voucher tenants; second, a sorting process in which landlords cherry-pick the lower-end voucher tenants, matching them to hard-to-rent units; and third, landlords' selective retention of tenants who do not have the means to leave. This results in rigging the game, where a process of "reverse selection" operates: Rather than tenants selecting homes and neighborhoods, landlords are selecting tenants. Taken together, these tactics result in a strategic balkanization of the rental housing market that retains voucher holders where they can be most profitable-in the very neighborhoods policymakers would like to provide them with the opportunity to leave. Landlord tactics serve as a powerful mechanism in the concentration of poverty. Quebrando las Reglas del Juego: Cómo Propietarios Ordenan Geográficamente a Inquilinos de Bajos Ingresos: Resumen Este artículo se enfoca en un mecanismo inexplorado en el proceso de selección que ubica a los pobres de la ciudad en diferentes ambiente urbanos: los propietarios. Por largo tiempo los investigadores de la pobreza y de la movilidad residencial han estado interesados en cómo las elecciones de familias de bajos ingresos interactúan con barreras estructurales para generar barrios de alta pobreza que reproducen el aislamiento social y económico así como la segregación racial. Sin embargo, no han examinado las formas en que estas elecciones son formadas por la acción intermediaria de los propietarios. Este artículo se basa en información etnográfica y en entrevistas en profundidad con veinte propietarios y ochenta y dos residentes en Baltimore, y se examina su compromiso con el programa Housing Choice Voucher (HCV). Los resultados muestran que las implementaciones estratégicas de la HCV de parte de los propietarios contribuyen a los patrones de selección residencial a través de un proceso de tres pasos: primero, selección, en la cual tácticas de reclutamiento focalizadas favorecen a los inquilinos con vouchers; segundo, un proceso de ordenamiento en el cual los propietarios seleccionan y escogen a los inquilinos con vouchers menos deseables, colocándolos en unidades que son difíciles de alquilar; y tercero, retención selectiva de inquilinos sin medios por parte de los propietarios. Juntas, estas tácticas resultan en una balcanización selectiva del mercado de alquiler de viviendas que retiene a poseedores de vouchers en donde estos pueden resultar más convenientes -en los mismos barrios en donde los hacedores de políticas quisieran darles la oportunidad de salir. Las tácticas de los propietarios sirven como un mecanismo poderoso para la concentración de la pobreza.