Un modelo para seleccionar atributos de un edificio residencial que maximiza el precio de venta

Abstract

A model to select attributes of a residential building that maximizes sales price Fecha de entrega: 9 de septiembre 2015 Fecha de aceptación: 28 de marzo 2016 El objetivo del trabajo fue construir un modelo para seleccionar los atributos que un proyecto inmobiliario residencial de edificios nuevos y los departamentos del mismo deben tener para maximizar el ingreso que se puede obtener al comercializarlo. El modelo de diseño define para cada departamento, la superficie, la cantidad de unidades y el precio unitario proyectado. Para el proyecto inmobiliario define sus características como modelos de departamentos, cantidad de departamentos y atributos adicionales del mismo. El precio de los departamentos, depende de la combinación de atributos de la localización, propias del proyecto y los de los departamentos. Estas relaciones entre atributos y precios se obtuvieron de modelos hedónicos aplicados a edificios nuevos y sus respectivos modelos de departamentos que se ofrecían en la ciudad de Concepción. Para diseñar el proyecto inmobiliario se usa modelo de optimización que maximiza el ingreso del proyecto residencial, permitiendo que las variables atributos se ajusten, acotadas según corresponda por restricciones físicas, legales, arquitectónicas y económicas. Al aplicar el modelo de diseño, las variables de localización corresponden a las definidas por el gestor inmobiliario para localizar el proyecto, por lo tanto, las fija el mismo, al igual que la superficie de terreno para el proyecto. El modelo de diseño sólo considera como variables de salida, las relacionadas con la urbanización del proyecto y las de los departamentos. El modelo de optimización optimiza por plantas de edificios, los que pueden tener uno o más modelos de departamentos. Palabras clave: diseño económico de departamentos, modelos hedónicos, optimización de precios The objective of the work was to build a model to select the attributes that a new apartment building project and the apartments in it should have in order to maximize the incomes when it is commercialized. The design model defines the surface, the amount of units and the projected unit price for each apartment layout. For the real estate project it defines its characteristics such as apartment layout and their additional attributes. The prices of the apartments depend on a combination of location attributes, typical of the project and of the apartments. These relations between attributes and prices were obtained from hedonic models applied to new buildings and their corresponding apartment's layout that were offered in the city of Concepción. The model to design the real estate project is an optimization model that maximizes the profit of the project, allowing the attribute variables to be adjusted, and delimited according to physical, legal, architectural and economic restrictions. By applying the design model, the location variables correspond to those defined by the real estate agent to locate the project; therefore, they are set by him, as well as the field surface for the project. The design model only considers as output variables those related to the urbanisation of the project and those of the apartments. The optimization model optimizes buildings per floors, which could have one or more apartment layouts.