Modelltheoretischer Vergleich zwischen der Immobilienbesteuerung im Privatvermögen und in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft

Abstract

Das deutsche Steuerrecht bietet für private Immobilieninvestoren zwei grundsätzliche Optionen der Vermögenszuordnung: Die Investition kann dem Privatvermögen zugeordnet oder über eine (im Privatvermögen gehaltene) vermögensverwaltende Personen- oder Kapitalgesellschaft organisiert werden. Mit den Alternativen sind jeweils unterschiedliche steuerliche Konsequenzen verbunden. Bei der Zuordnung zum Privatvermögen kann der Steuerpflichtige nach Ablauf einer Haltefrist von einer nicht steuerbaren Veräußerung profitieren. Der Vorteil einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft liegt dagegen in einer begünstigten Besteuerung der laufenden Einkünfte, da hier unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Freistellung von der Gewerbesteuer beantragt werden kann. Der vorliegende Beitrag analysiert anhand einer modelltheoretischen Untersuchung die Vorteilhaftigkeit der Investitionsformen im Hinblick auf die ertragsteuerliche Gesamtbelastung. Hierzu werden die beiden Investitionsformen in Abhängigkeit von unterschiedlichen Parametern (Investitionszeitraum, Finanzierungsform, Wertsteigerung, Mietrendite etc.) mit Hilfe der Kapitalwertmethode gegenübergestellt. Der Aufsatz dient so als Entscheidungshilfe bei privaten Immobilieninvestitionen.Referring to German tax law, there are two basic options for asset allocation in the case of private real estate investments: The investment can be allocated to private assets or organized by a privately held asset management real estate company. The alternatives are associated with different tax consequences. On the one hand, the taxpayer can benefit from a tax exemption after a holding period has expired when the investment is allocated to private assets. On the other hand, an asset management real estate company has the advantage of preferential taxation of current income, since a full exemption from local tax (Gewerbesteuer) can be applied for under certain circumstances. Based on a theoretical model, this paper examines the advantageousness of the forms of investment regarding the overall income tax burden. For this purpose, the two forms of investment are compared using the capital value method depending on different parameters (investment period, form of financing, increase in value, rental yield etc.). Thus, the paper serves as a decision-making aid for private real estate investors.