Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements

Abstract

Einzelhandelsimmobilien spielen eine wichtige Rolle in der Immobilienallokation von Investoren. So wurden laut Jones Lang LaSalle allein im Jahr 2007 rund 11,2 Milliarden Euro in Einzelhandelsimmobilien in Deutschland investiert. Das entspricht etwa 35 Prozent aller Immobilieninvestitionen.1 Dies ist umso erstaunlicher, als in den letzten zehn Jahren der Einzelhandelsumsatz am privaten Konsum von knapp 33 auf 28 Prozent zurückging.2 Im gleichen Zeitraum stiegen die Verkaufsflächen in Deutschland von circa 100 Millionen m2 auf rund 120 Millionen m2. Die Flächenleistung, also der pro Quadratmeter erzielte Umsatz, sank im selben Zeitraum um etwa 15 Prozent.3 Getragen wird die Flächenentwicklung durch den hohen Anpassungs- und Neuerungsdruck im Einzelhandel, dem zunehmend unberechenbaren Verbraucher (hybrider Kunde — Lust-/Erlebniskauf versus kostenbewusster Einkauf) und den daraus immer wieder abgeleiteten neuen Betriebsformen (zum Beispiel SB-Warenhäuser, Fachmärkte, Einkaufszentren, Factory-Outlet-Center etc.).4 Durch neue Konzepte verschoben sich zwar die Gewichte zwischen den verschiedenen Betriebsformen. Alle bisherigen Formate überlebten aber bisher in Deutschland.