Türkiye’de Kentsel Yenileme Projelerinde Artan Değerin Kazanımında Plan Notunun Kullanımı – Fikirtepe Örneği

Abstract

Kamuya artan değerin kazanımı, kamu tarafından yapılan bir yatırım veya plan kararı sonrasında artan değerin sadece mülk sahibine değil kamuya da aktarılmasını ifade etmektedir. Türkiye’de ise, gerek kentsel yenileme projeleri ile gerek altyapı yatırımları ile gerekse de imar haklarındaki artış nedenleriyle kentsel arsalarda değeri artmaktadır. Türkiye’de de kentsel arsadaki değer artışının kamuya kazanımının sağlanabildiği bazı araçlar bulunmaktadır. Bu araçların bir kısmı yasal kaynaklarda tanımlanırken, bir kısmı da plan ya da özel hukuk kuralları ile gerçekleşmektedir. Ne yazık ki, kentsel yenileme alanlarındaki değer artışı ile ilgili geliştirilmiş bir politika yaklaşımı da bulunmamaktadır. Bunun yerine, plan notlarıyla sağlanmaya çalışılan bir değer artışı kazanımı yaklaşımı bulunmaktadır. Plan notlarında, arazi ve arsa düzenlemesinden ruhsat aşamasına kadar birçok detay verilmektedir. Bu çalışmada, Türkiye'deki kentsel yenileme projelerinde artan değerin kazanımında plan notunun kullanımı bir örneğe odaklanarak incelenmiştir. Ülkemizde değer kazanımı için kullanılan plan notlarının kullanılan diğer araçlardan farklılıkları irdelenmiştir. Örnek alan olarak İstanbul-Fikirtepe Kentsel Yenileme Alanı seçilmiştir. Bu kapsamda, plan notlarının değer kazanımına etkisi irdelenmiştir. Bununla birlikte, değer kazanımının plan notlarıyla sağlanmasının kentsel yenileme sürecindeki aktörlere (mülk sahipleri, yükleniciler, yerel ve merkezi yönetim) etkisi de değerlendirilmiştir.Land value capture refers to the capture of the value generated by public investments and/or local spatial plan decisions. Real estate values in Turkey have been on the rise in urban renewal areas as a consequence of the increase in development rights as well as major infrastructure investments. In Turkey, there are certain land value capture instruments. While some of these are defined in legal resources (public law), some of them are not, and these are implemented by means of plans or private law rules. Unfortunately, there are no policies formulated to capture value in urban renewal areas. Instead, the current approach relies on achieving value capture by means of plan notes. This study to addresses the use of plan notes in capturing the value generated in urban renewal projects in Turkey by focusing on the Fikirtepe Urban Renewal Project Area. The study examined both the differences between plan notes used for public value capture and the other instruments, and the impact of plan notes on capturing value increase. The study also provides an evaluation of the impact of ensuring value capture by means of plan notes on various actors (landowners, developers, local and central governments) in the urban renewal process.