Aplicación del método de opciones reales en la valoración de proyectos inmobiliarios

Abstract

In this work the real options methodology is applied to an estate project taking into account the project variability. At the same time the traditional Net Present Value NPV evaluation is carried out since it is what the estate sector uses normally in this type of projects. The NPV represents how much will increase the value of a company if the project is carried out. However, this economic evaluation considers only one possiblescenario expected, assuming a fixed management during the whole project life. The investment analysis theory has included the investment opportunities valuation from the financial options valuation theory within a flexible and uncertain environment. This is known as the theory of real valuation options, which arises as a complement to the traditional project evaluation methods. With the aim to apply this proposed method, an estate project of houses located in the Great Concepción is considered with houses in the price range of UF1000 up to UF1500. This project was first evaluated through the traditional methodology and later on it was evaluated using the real options method, applying the transformed logarithm binomial model. It was verified that the project value increased significantly in relation to the traditional evaluation since real options were included such as abandonment and expansion. Therefore, the evaluation methodology by means of real options shows the potential that a project can have when uncertainty is prevalent, which is incorporated in the adding value to the project.En este trabajo se aplica la metodología de las opciones reales a un proyecto inmobiliario absorbiendo la variabilidad que puede presentar. Al mismo tiempo se complementa con la evaluación tradicional del VAN que se utiliza en este tipo de proyectos por las empresas del sector inmobiliario, el cual indica en cuánto aumentará de valor la empresa si se realiza el proyecto. Sin embargo, esta evaluación económica considera un único escenario esperado, asumiendo una gestión estática en el desarrollo del proyecto. La teoría del análisis de inversiones ha incorporado de la teoría de valoración de opciones financieras la valoración de oportunidades de inversión en un escenario flexible y de incertidumbre. Conocida como teoría de las opciones reales, nace como complemento a la evaluación tradicional de proyectos. Con el fin de aplicar el método propuesto se ha considerado el estudio de un proyecto inmobiliario de casas ubicado en el Gran Concepción, casas en el rango de UF1000 a UF1500. Este proyecto se evaluó en una primera instancia mediante la metodología tradicional para posteriormente evaluarlo de acuerdo al método de las opciones reales; a través de un modelo Binomial Logarítmico Transformado. Se comprobó que el valor del proyecto en estudio aumentó significativamente en relación a la evaluación tradicional al valorar las opciones reales que comúnmente no se consideran en este tipo de proyecto; abandonar y expandir. Por consiguiente, la metodología de valoración mediante opciones reales, manifiesta el potencial que posee un Proyecto cuando presenta incertidumbre, utilizando ésta como un elemento fundamental en la agregación de valor al mismo.