Efecto de la estructura de usos de suelo sobre el precio del suelo en la zona periurbana de Cuenca, Ecuador

Abstract

Este estudio aborda el vacío de conocimiento sobre las dinámicas específicas de formación de precios del suelo en contextos periurbanos de ciudades intermedias latinoamericanas, analizando la relación entre estructura espacial de usos y precios del suelo en Ricaurte (Cuenca, Ecuador), una zona en transición rural-urbana. La metodología emplea un enfoque cuantitativo de análisis espacial que comprende: identificación de centralidades basada en intensidad y diversidad de usos, interpolación espacial mediante ponderación de distancia inversa, análisis de autocorrelación espacial y regresión geográficamente ponderada. Metodológicamente, se separa el valor del suelo del precio total inmobiliario mediante métodos residuales, contribuyendo a la precisión analítica en estudios de mercados de suelo.   Los resultados revelan la evolución desde un patrón monocéntrico hacia una morfología urbana compleja, con mayor densidad y diversidad de usos en el centro parroquial. Los precios muestran fuerte autocorrelación espacial positiva y valores superiores en la zona central. Los clústeres de residuos evidencian heterogeneidad espacial en la relación usos-precios, con residuos positivos donde los precios exceden las estimaciones y negativos donde se sobreestiman. Los hallazgos confirman correlación significativa entre estructura de usos y precios, demostrando cómo las dinámicas urbanas reconfiguran estos patrones, con implicaciones cruciales para la teoría de la renta urbana y la planificación de expansión periurbana.This study addresses the knowledge gap regarding specific land price formation dynamics in peri-urban contexts of Latin American intermediate cities, analyzing the relationship between spatial structure of land uses and land prices in Ricaurte (Cuenca, Ecuador), an area undergoing rural-urban transition. The methodology employs a quantitative spatial analysis approach comprising: identification of centralities based on land use intensity and diversity, spatial interpolation through inverse distance weighting, spatial autocorrelation analysis, and geographically weighted regression. Methodologically, land value is separated from total property price through residual methods, contributing to analytical precision in land market studies. Results reveal evolution from a monocentric pattern toward complex urban morphology, with higher density and diversity of uses in the parish center. Prices show strong positive spatial autocorrelation and higher values in the central zone. Residual clusters evidence spatial heterogeneity in the land use-price relationship, with positive residuals where prices exceed estimates and negative ones where overestimation occurs. Findings confirm significant correlation between land use structure and prices, demonstrating how urban dynamics reconfigure these patterns, with crucial implications for urban rent theory and peri-urban expansion planning.