Diseño de un sistema de valuación masiva de suelo urbano fundamentado en la teoría de la renta de la tierra. Aplicación al caso de Cuenca, Ecuador

Abstract

Las municipalidades, frente a la obligatoriedad de generar avalúos prediales, predominantemente han empleado el método de comparación, caracterizado por someterse a las distorsiones del mercado de suelo, excluyendo la consideración explícita de factores que lo valorizan. En este artículo se expone un método de valuación masiva del suelo urbano basado en la generación de rentas de suelo que valorizan la propiedad y que, en su forma capitalizada, se expresan en su precio. A través de la aplicación en la ciudad de Cuenca, se establece un conjunto de procedimientos para la determinación del precio unitario base, identificando para ello el capital incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos, y cuantificando las rentas primarias y secundarias más relevantes a partir de las expresiones de la estructura espacial de los usos de suelo vinculadas a su generación. Los resultados obtenidos demuestran que la teoría de la renta de la tierra es aplicable a la valuación masiva del suelo urbano con fines catastrales, obteniendo un significativo grado de comprensión sobre la conformación de los precios del suelo en la ciudad asociados a sus dinámicas.The municipalities, faced with the obligation to generate property appraisals, have predominantly used the comparison method, characterized by submitting to the distortions of the land market, excluding the explicit consideration of factors that value it. This article presents a method of valuing urban land massively, based on the generation of land rents that value the property and that in its capitalized form are expressed in its price. Through the application in the city of Cuenca, a set of procedures is established for the determination of the base unit price, identifying for this the capital incorporated into the land in infrastructures and equipment, and quantifying the most relevant primary and secondary rents from the expressions of the spatial structure of land uses linked to their generation. The results obtained show that the theory of land rent is applicable to the massive valuation of urban land for cadastral purposes, obtaining a significant degree of understanding of the conformation of land prices in the city associated with their dynamics.