A Study on the relation between location trends of the Budget Accommodation and landprices in Kyoto City

Abstract

1．研究の枠組み 1.1 研究の背景と目的 近年日本では観光産業を基盤とした国づくりへの機運が 高まっていた。訪日外国人観光客は年々増加し、2018 年に は 3,000 万人を突破するとともに、宿泊需要は急激に高ま った。本研究の対象地である京都市では、観光客数は 2016 年に過去最高の 5,684 万人を数え (1) 、同時期から旅館・ホテ ルと比べ小規模かつ低コストで運営が可能な住宅宿泊事業 法に基づく届出施設（いわゆる民泊）や簡易宿所が急増し た。特に京都市では簡易宿所が急伸した。2014 年には、簡 易宿所が総宿泊施設数に占める割合は約半分であったが、 5 年後の 2019 年には 8 割を超える規模に急拡大した (2) 。簡 易宿所は旅館・ホテルに比べ狭小な敷地でも客室を確保し やすく、また、民泊と比較しても運営制限が少ないことが 施設急増の背景と考えられる。 こうしたインバウンド観光の伸長は大きな経済効果を期 待されつつも、宿泊施設はそれが立地する地域としばしば 摩擦を生じさせてきた (3) 。新たな宿泊施設の形態として定 着化した民泊に対しては、 立地制限や営業日数制限を設け、 規制強化の傾向にあるが、一方で簡易宿所に対する立地コ ントロール等の法的規制は依然として十分でない。 宿泊施設の健全な運営に資する議論が活発化していた折、 COVID-19 の世界的な感染拡大が発生した。本稿が対象と する京都市では、 2020 年 4 月の外国人の宿泊客数が前年比 マイナス 99.7%、日本人宿泊客数もマイナス 89.7%となり (4) 、 宿泊需要はほとんど消失している状況となった。 一時は 宿泊施設バブルとして隆盛期を迎えていた宿泊産業は縮小 化を避けられず、新たな局面を迎えつつある。 コロナ禍を契機に一旦はストップしたオーバーツーリズ ム (5) だが、都市に大量発生した簡易宿所によってもたらさ れた影響を検証する必要があるのではないだろうか。オー バーツーリズムの負の影響の一つに、不動産価格の上昇が 挙げられる (6) 。 そうした地価上昇と、 宿泊施設との関係につ いて定量的に明らかにするため、本稿では旅館業法に基づ く簡易宿所を対象に、その政策的対応及び位置付けの変化 をたどりながら、1)地価形成との関連を統計的に分析し、 2)1)を踏まえ、簡易宿所の立地傾向の変化からオーバーツ ーリズム期 (7) の影響を考察することを目的とする。 1.2 既往研究の整理 宿泊施設の立地特性・変容を明らかにした研究は以下の ものがある。石澤(1991) 3) は、旅館が都心地域外に立地して いるのに対して、ホテルは都心地域に立地していることを 明らかにした。下山ら(2019) 4) は、2003 年以降に増加した東 京中心部のホテルが、小規模かつ中価格で付帯施設が少な い宿泊に特化したタイプであり、その多くは商業価値の高 いエリアに立地していることを明らかにした。川井ら (2018a) 5) は、東山区において簡易宿所が住宅地の路地沿い にまで拡散し、住民にとって必要な店舗が宿泊施設に転換 され、住民の立ち退きを引き起こしていることを明らかに した。 また川井ら(2018b) 6) は、 近年の簡易宿所の増加は観光 地・商業地においてのみ発生するものでなく、これまで宿 泊施設の立地に選択されてこなかった地域に拡散している ことを明らかにした。 また、観光地化による影響としてジェントリフィケーシ ョンの発生に言及している研究は以下のものがある。中川 (2020) 7) は、バンコク歴史地区において、観光地化によって マイノリティが追い出されていることに加え、川沿いの高 級化により空間的なヒエラルキーが形成されていることを 明らかにした。加登(2020) 8) は、簡易宿所の施設密度が世帯 This study targets Kyoto City as a case, and aims to identify 1) location trends of Budget Accommodation and their changes, and 2) the relation with land prices, for Budget Accommodations, which have rapidly increased since 2016 in Kyoto City. The survey results indicated that 1) the location of Budget Accommodations are more prevalent in residential and industrial areas than traditional inns and hotels, a trend that has been intensifying since 2016, and 2) Budget Accommodations tend to be located in areas where land prices are lower than inns and hotels. The regression analysis revealed that Budget Accommodations with such location trends are correlated with rising land prices.