Immobilienpreise und Immobilienzyklen und die Rolle von Angebotsbeschränkungen*

Abstract

Dieser Artikel untersucht die Auswirkungen von Angebotsbeschränkungen auf die Wachstumsrate und Zyklizität von Immobilienpreisen. Einfache Überlegungen zum Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage lassen vermuten, dass Immobilienpreise dort stärker auf lokale Nachfrageschocks reagieren, wo es stärkere Bodennutzungsregulierungen und geografische Barrieren zur Erschließung und Bebauung von Flächen gibt, d. h. wo das Wohnimmobilienangebot preisunelastischer ist. Diese Vermutung wird durch die empirische Evidenz gestützt. Lokale Bodennutzungsregulierungen sind ein besonders entscheidender Faktor, welcher nicht nur lokale Unterschiede im Preiswachstum, sondern auch in der Preiszyklizität erklärt. Allerdings können sich starke Immobilienpreisaufschwünge auch in Standorten etwickeln, in denen die Bautätigkeit langfristig kaum eingeschränkt ist. Ein typisches Merkmal solcher Zyklen ist, dass der Preisverfall aufgrund erheblicher Überkapazitäten tendenziell ausgeprägter ist, als der Anstieg während der vorherigen Boomphase, so dass Immobilienpreise nach dem Preisverfall häufig niedriger sind als vor Beginn des Booms. Die Kurzsichtigkeit von Erschließungsunternehmen und Kreditgebern in Verknüpfung mit kurzfristigen Angebotsrigiditäten oder irrationale Übertreibungen (Euphorie unter Investoren) sind zwei plausible Erklärungen für dieses Phänomen.This article explores the role of supply constraints for house price growth and price dynamics. Simple demand-supply considerations suggest that house prices should respond more strongly to local housing demand shocks in places, in which regulatory restrictions and physical barriers to development are more binding, that is, the long run housing supply curve is more price inelastic. Empirical evidence supports this proposition. Labor demand- and credit supply-shocks cause house prices to respond more strongly in locations with tight long run barriers to development. Regulatory constraints are particularly important for explaining not only differential price growth but also differential cyclicality across locations. One apparent puzzle is that house price booms and busts occasionally occur in cities that allegedly have few long run barriers to development. One typical characteristic of such cycles is that, driven by significant overbuilding, the bust tends to be more pronounced than the preceding boom, leaving house prices often lower after the bust than before the start of the boom. Myopic developers and lenders in conjunction with short run construction lags or irrational exuberance (euphoria of investors) are two plausible explanations.