Wie wirtschaftlich sind private Investitionen in öffentlich geförderten Mietwohnungsbau?

Abstract

In vielen deutschen Städten herrscht akuter Mangel an preisgünstigem Wohnraum. Die Politik hat sich vor diesem Hintergrund zum Ziel gesetzt, die Anzahl der Sozialwohnungen zu erhöhen. Aufgrund begrenzter öffentlicher Mittel muss zur Erreichung dieses Zieles privates Kapital mobilisiert werden. Dies bedeutet Investitionen privat-gewerblicher Wohnungsunternehmen in öffentlich geförderten Wohnraum. Entsprechende Investitionen werden durch Förderprogramme der Bundesländer subventioniert, gelten jedoch in Branchenkreisen trotz vorhandener Förderung als wenig wirtschaftlich. Anhand realitätsnaher Modellrechnungen zeigt dieser Beitrag, dass die derzeit zu erwartende Wirtschaftlichkeit privater Investitionen in öffentlich geförderten Wohnraum tatsächlich gering ist. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der jüngsten Verbesserungen im Wohnraumförderungsrecht, der im Jahr 2019 eingeführten Sonderabschreibung im Mietwohnungsbau sowie den aktuell historisch günstigen Fremdfinanzierungsbedingungen für Wohnungsunternehmen. Weiter zeigt der Beitrag, dass Kommunen in der preisvergünstigten Veräußerung städtischer Grundstücke an bauwillige Investoren über ein wohnungspolitisches Instrument verfügen, mit dem die Wirtschaftlichkeit privater Investitionen in öffentlich geförderten Wohnraum potenziell entscheidend gesteigert werden kann.Affordable housing is scarce in many German cities. Especially in places with tight local housing markets, a strong demand for affordable rental housing largely exceeds the available stock. Increasing the supply of social housing is thus an important political objective. In order to achieve this aim, limited public funds require the use of private capital, i.e. investments of commercial housing companies in publicly subsidized housing. Such investments are supported by funding programs of the federal states, but are still considered barely profitable in industry circles. Using case-oriented, realistic investment calculations, this paper shows that the current expected profitability of private investment in publicly subsidized housing is indeed low. This even holds when accounting for the recent improvements in housing subsidy law and taxation as well as the historically favorable debt financing conditions for housing companies. In selling urban land at a discounted price to investors willing to build social housing, municipalities have a policy instrument that allows the profitability of investment in public rental housing to be effectively increased.